Cedolare secca 21% o 26% affitti brevi: come scegliere e quando conviene IRPEF
Cedolare 21% primo immobile, 26% secondo: come scegliere, simulazioni IRPEF, regola dei 2 immobili nella Manovra 2026. Excel kalkulator gratis.
Cedolare secca 21% o 26% affitti brevi: come scegliere e quando conviene IRPEF
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Voglio il pacchetto STANDARD 129 EURCedolare secca 21% e 26%: come funziona dal 2024
Dal 1 gennaio 2024 la cedolare secca per affitti brevi e al 21% per il primo immobile e al 26% dal secondo. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di bollo.
- 1° immobile: 21%
- 2° immobile: 26%
- Sostituisce IRPEF + addizionali
- Niente IVA, niente fattura SDI obbligatoria
- Scelta annuale in dichiarazione
Regola dei 2 immobili: cosa succede dal terzo
Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi nello stesso periodo d'imposta non puoi piu usare cedolare secca: scatta la P.IVA.
- Max 2 immobili in cedolare
- 3+ immobili: P.IVA obbligatoria
- P.IVA: regime forfettario 15% (5% start-up) o ordinario 22% IVA
- Anche un immobile gestito per parente conta
- Calcolo per periodo d'imposta (anno solare)
Quando conviene IRPEF ordinario invece di cedolare 26%
IRPEF ha scaglioni 23-43%, ma con deduzioni puo essere piu basso del 26% per il secondo immobile.
- IRPEF: 23% fino 28k, 35% 28-50k, 43% oltre 50k
- Deduzioni IRPEF: mutuo, spese mediche, familiari
- Cedolare 26% conviene se hai gia altri redditi alti
- IRPEF puo vincere se hai mutuo prima casa o lavori da dipendente
Simulazione: 2 immobili, 30 000 EUR di reddito brutto annuo
Esempio numerico per orientarsi. Due immobili, 15 000 EUR ciascuno di reddito lordo annuo.
- Cedolare: 15k * 21% + 15k * 26% = 7050 EUR
- IRPEF (no deduzioni): 30k -> ~7800 EUR
- IRPEF (mutuo 4k deduzione): ~6700 EUR
- Cedolare vince senza deduzioni; IRPEF vince con deduzioni alte
Spese deducibili: cedolare (poche) vs IRPEF (molte)
Con cedolare niente spese deducibili. Con IRPEF puoi dedurre fino al 30-40% del lordo.
- Cedolare: 0 deduzioni
- IRPEF: manutenzione ordinaria
- IRPEF: polizza RC e tutela danni (50%)
- IRPEF: condominio (parte affittata)
- IRPEF: ammortamento mobili 25%/anno
- IRPEF: agenzie/piattaforme commissioni
Come scegliere: 5 domande decisive
Cinque domande. Risposta finale: cedolare 21%, cedolare 26% o IRPEF.
- Domanda 1: numero immobili (1-2 cedolare possibile, 3+ no)
- Domanda 2: altri redditi (alti/bassi)
- Domanda 3: mutuo prima casa (si/no)
- Domanda 4: spese alte (>15% lordo)
- Domanda 5: priorita semplicita o ottimizzazione
Come dichiarare la cedolare in 730 e Redditi PF
In 730 vai a Quadro B sezione "Locazioni brevi". In Redditi PF a Quadro RB. Stesse informazioni: CIN, Comune, modalita, lordo.
- 730: Quadro B sezione locazioni brevi
- Redditi PF: Quadro RB
- Indicare CIN, Comune, modalita, lordo
- Termine: 30 settembre 2026
- Pagamento saldo: 30 giugno 2026
- Acconto: 30 novembre 2026
Errori comuni: 4 cose che costano 200-2000 EUR
Quattro errori che fanno scattare le lettere AdE.
- Errore 1: cedolare 21 per il 2° immobile
- Errore 2: omessa dichiarazione di alcuni mesi
- Errore 3: CIN errato in Quadro RB
- Errore 4: cedolare scelta ma DAC7 non corrisponde
Conclusione: 30 minuti di pianificazione, fino a 1500 EUR di risparmio
La scelta del regime fiscale non e burocratica - e strategica. Vale 500-1500 EUR all'anno per host con 1-2 immobili.
- Decyzja strategiczna roczna
- Oszczednosc 500-1500 EUR/rok
- Excel symulator HostReady
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Questo articolo ha finalita informative. HostReady fornisce modelli e checklist; non sostituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. Verificare sempre i regolamenti comunali e regionali applicabili al proprio immobile.